土地購入注意点！！【土地代金以外にかかる費用】

土地を購入して新築をご検討中のそこのアナタ様！ネットやチラシなどで○○市○○区○○【５０.００坪】で１０００万円　などの金額を見てご検討していると思いますが、、、
ちょっとお待ちください！建物を建てるための土地をお探しならその土地実は１２００万円”必要な土地”です！ってことがよくあるので土地情報を見る時に特に費用面で気を付けて頂きたいことをまとめました！

ここを見て！！売地情報の注意点
まとめ

ここを見て！！売地情報の注意点

まずは！土地を探す前に！建物含めた総額の資金計画をたててから！

これがすべての始まりといってもいいです！予算づくりはコチラも参考に

正直な話で資金計画はどこかの住宅会社で相談するのが手っ取り早いし確実です！

まずは気になるところに飛び込んでみるか１対１が苦手な時は各住宅会社で定期的に開催している資金相談会みたいなイベントに参加してみましょう！

ライフラインの状況

上水・下水・ガス・電気と生活するために必要なライフラインは土地それぞれで条件が違っていて『その土地だから追加で費用がかかる』場合があります。そしてその費用は２０～１００万円くらいかかる場合もあるのでしっかり確認していきましょう！

みんながよく見るSUUMOさんのページを拝借しまして、、、　赤枠のところでだいたいライフラインについては説明されています。ただここの掲載情報も物件によりまちまちなので必ず確認しましょう。

因みに上記で表示があっても『土地の前面道路に配管等が来ている』のか『敷地内迄引き込み済み』なのかの判断はできずそこが大きな分かれ目となっているので相談している住宅会社かこうの様に情報を掲載している不動産会社さんなどに確認してみましょう。

電気

電気についてはライフラインの中でも追加で費用がかかる確率が一番低いです。追加費用がかかる場合の事例としては、、、

注意

・乗入や建築の為に障害となる電柱や電線がある場合
・敷地から付近の電線や電柱が遠すぎる

電柱や電線を移設・撤去する場合はその持ち主が電力会社かNTTか、敷地内の電柱かで前面道路にあるかなどの状況により様々なのでこちらも不動産会社や住宅会社に確認を依頼しましょう。

ちょっとした電線や支線の移動で６万円～電柱の移設で４０万円～など多岐にわたります。また、電柱の移設はどれだけ早くとも１か月以上はかかるので新築工期も注意が必要です。

上水

これが相談のケースとしては一番多いです。敷地内に引き込まれていない場合の引き込み工事は飼い主負担の場合が多く引き込むには諸条件によりますが６０万円～の費用がかかります。
また敷地の前面道路まで配管が来ていない場合は一番近いところから道路を割って持ってくるので費用も数百万円レベルでかかるので代替地も検討候補です。

下水

これは『下水道処理区域』か『そうでないか』により大きく変わります。

このように道路に下水管が配備されているのは全域ではなく下水管が敷設されていないところは『浄化槽』で対応します。

浄化槽は家の排水全てを敷地内に設置する『浄化槽』でキレイにして道路側溝や河川に直接流す方法になります。この浄化槽の設置に６０万円～の費用がかかります。

下水については基本的に下水道局が敷地内に引き込む費用も負担してくれますが諸条件によって適用外もあるので一応確認してもらいましょう。

受益者負担金

下水の場合が多いのですが下水は公共の設備なのでその敷地で初めて下水を使い始める際にその下水を使い始めるということで負担金がかかる場合があり大体は㎡単価+○○円と設定されていることがあります。(下水を使い始めるタイミングの１度きり)

ガス

こちらも注意点としては上水と同じですが、新潟では敷地内への引き込み費用はガス会社が負担してくれる場合が多いですがこちらも敷地内への引き込みが必要な場合は確認しましょう！

申請関係

お次は建物を建てるために特殊なh申請が必要な土地やエリアがあるんですこれも申請の種類と条件によっては１００万円ほどかかる場合もあるので気を付けましょう。

『用途地域』が市街化調整区域の場合や『地目』が”宅地”以外の時は注意が必要です！

開発許可

市街化調整区域は基本的には建物が建てられない地域となっています。イメージ的には郊外の田んぼや畑が多いところがその場合が多く緑や農地を保っていくよーというエリアなので建物の建設は制限されているんです。

必要となる開発許可の主なもの

◎都市計画法２９条
市街化調整区域で地目が宅地以外となっている時に必要となる場合が多いです。
６０万円～
◎都市計画法４３条
市街化調整区域で地目が宅地となっている時に必要となってくる場合が多いです。
３０万円～
◎都市計画法６０条
市街化調整区域で自宅の建替えの時に必要となってくる場合が多いです。
１０万円～

地目変更

『地目』が”宅地”以外の場合に必要になります。

地目とは

土地には登録上の種類があり宅地の他に『畑、田、雑種地、用悪水路』などなど様々な種類があります。

住宅を建てるには地目を宅地に変更する必要があるので地目が宅地以外の時は地目を変更する必要があり４万円～費用がかかります。

地盤改良工事

これは結構有名というかイメージある方も多いですよね各自治体のハザードマップで地盤の強さが確認できるので地震での被害や地盤改良費用が気になる方はチェックしてみましょう。

住宅会社や不動産会社で提携している地盤調査会社から近隣地盤データの履歴を取得できるところもありより詳細情報を確認できるのでより良いです。
ここは２０万円～１００万円オーバーの場合もあります。

埋蔵物

これは大きく分けると遺跡物などの話の場合と大きなコンクリートクズなどの話があります。

建築をする際は事前に地下に遺跡物などがないかの照会を受ける必要があり、街灯がある場合は担当機関の方での発掘調査などがある場合もかなり稀ですがあります。建築許可となるとしても着工の６０日前に工事内容の届け出が必要です。
これは建築会社によってお客様負担とするかどうか違います。

もう一つのコンクリートクズなどの場合はもっと厄介な場合もあります。
これは完全にどの程度かによりますが地盤改良工事をするために必ず除去しなければいけないところもあるのでそのために費用がかかります。僕の経験談では１００万円以上の追加費用となりました。
しかもこの場合は『掘ってみないとわからない』『掘る深さには限界がある』ここが非常に厄介でつまり購入地であれば購入後になるでしょうし、試しに掘るためにも費用は掛かるのでだれが負担するのか、どこまで掘るのか、、、また隣地の建物等に被害が及ばないようにするために掘る深さにも限界があるのでそれより下はどうなっているか全くわからない状況となるので、どうしてもその土地が良いのなら地盤改良の杭がクズに当たらないことを祈るしかありません。

高低差

土地に高低差がある場合は高い位置の土がこぼれないように土留めを作ったり、逆に駐車スペースにするためには道路と高低差を合わせるために土を鋤取る必要がある場合があります。

どちらも範囲と高さ、建築計画によるので建築会社さんの説明をよく聞いて土留めなどの計画もちゃんと説明があるか確認してみましょう。

まとめ

ということで土地にかかる費用のよくあるパターンをまとめてみました！

土地にかかる費用パターン

《ライフラインの状況》
- 電気：電柱等が支障になる位置にあるか、逆に離れすぎてないか
- 上水：敷地内迄引き込まれているか
- 下水：浄化槽地域かどうか
- ガス：敷地内迄引き込まれているか
《申請関係》
- 開発許可：市街化区域かどうか
- 地目変更：地目が”宅地”かどうか
《地盤改良工事》
《埋蔵物》
《高低差》